1. 專 業 服 務 品 牌 意 識 開 始 形 成﹐ 精 品 建 設 的 自 覺 性 明 顯 增 強﹐ 品 牌 宣 導 力 度 与 傳 播 精 度 有 很 大 提 高﹒ 尤 其 是 隨 著 用 戶 對 于 大 規 模､ 高 質 量､ 高 水 平 的 居 住 產 品 的 需 求 的 形 成﹐ 有 統 合 性 的 品 牌 管 理 方 式 成 為 必 由 之 道﹒ 万 科 是 房 地 產 開 發 領 域 較 早 具 有 品 牌 經 營 理 念 的 企 業﹐ 在 近 几 年 中﹐ 更 多 的 企 業 能 夠 用 整 体 觀 來 把 握 建 筑 設 計､ 質 量 保 証､ 物 業 配 套､ 服 務 特 色､ 企 業 形 象﹐ 從 而 使 得 過 去 的 單 一､ 零 散､ 不 一 致 的 工 作 流 程﹐ 開 始 向 著 具 有 一 致 性､ 多 方 面､ 系 統 化 的 整 体 品 牌 管 理 方 向 發 展﹒ 象 万 泉 新 新 家 園､ 羅 馬 花 園 等 小 區 的 构 想､ 設 計､ 建 設 与 推 展﹐ 一 定 程 度 上 很 能 体 現 出 開 發 商 自 覺 的 品 牌 管 理 意 識﹒

2. 用 戶 本 位 意 識 啟 動﹐ 項 目 選 擇 的 預 見 性 与 前 瞻 性 增 強﹒ 隨 著 房 地 產 市 場 的 購 買 者 越 來 越 由 以 往 的 集 團 購 買 轉 移 至 居 民 個 人﹐ 同 時 大 眾 化 的 經 濟 适 用 房 伴 隨 政 策 鼓 勵 与 金 融 支 持 而 獲 得 更 大 的 發 展 空 間﹐ 開 發 商 把 更 多 的 目 光 集 中 在 對 于 用 戶 需 要 的 把 握 上﹐ 對 于 市 場 需 要 變 化 的 敏 感 性 大 為 加 強﹐ 在 市 場 細 分 基 礎 上 的 物 業 開 發 類 型 与 目 標 用 戶 選 擇 也 開 始 受 到 重 視﹐ 房 地 產 開 發 机 构 的 決 策 者 在 決 策 進 行 与 調 整 時 開 始 借 重 市 場 研 究 結 果﹐ 甚 至 在 住 宅 售 出 后 還 展 開 用 戶 滿 意 度 研 究﹐ 以 提 升 現 有 用 戶 滿 意 度 的 方 式 維 持 品 牌 的 可 傳 播 美 譽 度﹒ 華 遠､ 万 通､ 万 科､ 城 建､ 北 辰､ 經 營 總､ 住 總 這 些 業 內 強 勢 机 构 均 在 自 己 的 市 場 机 會 把 握 能 力 方 面 有 所 投 入﹐ 也 頗 有 收 效﹒ 在 開 發 商 中﹐ 万 通 甚 至 發 展 出 了 面 向 社 會 服 務 的 房 地 產 信 息 咨 詢 机 构﹒

3. 重 視 物 業 管 理﹐ 重 視 環 境 建 設﹒"重 賣 輕 住"是 過 去 房 地 產 開 發 中 存 在 的 老 毛 病﹒ 但 是 用 戶 的 居 住 滿 意 度 在 很 大 程 度 上 恰 恰 是 通 過 對 于 使 用 過 程 中 的 感 受 而 得 以 体 現﹒ 輕 視 物 業 管 理﹐ 正 是 房 地 產 開 發 短 期 行 為 的 重 要 体 現﹒ 區 位 曾 被 認 為 是 房 地 產 价 值 的 核 心 要 素﹐ 而"万 科 城 市 花 園"以 明 顯 的 區 位 劣 勢 而 擁 有 极 高 的 用 戶 滿 意 度﹐ 正 是 其 抓 住 了 物 業 管 理 這 個 具 有 長 線 效 應 的 好 賣 點﹒ 象 万 通 還 發 展 了 自 己 的 專 業 物 業 管 理 公 司﹒ 隨 著 入 市 房 地 產 的 增 多﹐ 物 業 環 境 越 來 越 成 為 用 戶 選 擇 考 慮 的 重 要 附 加 值 及 物 業 服 務 的 重 要 构 成 部 分﹒ 有 一 些 房 地 產 開 發 机 构 在 過 去 開 發 的 一 些 物 業 上 用 戶 抱 怨 极 多﹐ 正 是 物 業 管 理 的 軟 硬 件 質 量 不 行﹐ 而 在 吸 取 教 訓 的 基 礎 上 重 視 了 這 一 點﹐ 從 而 在 新 開 發 的 物 業 中 收 到 良 好 成 效﹒ 所 謂"敗 亦 物 業 管 理﹐ 成 亦 物 業 管 理"﹒

4. 投 資 回 報 預 期 有 較 大 調 整﹒ 北 京 市 的 主 要 房 地 產 開 發 机 构 接 受 房 地 產 開 發 開 始 走 向"微 利 時 代"的 現 實﹐ 對 于 投 資 回 報 的 期 望 值 明 顯 下 降﹐ 由 此 而 開 始 重 視 內 部 挖 潛､ 控 制 成 本﹐ 向 管 理 要 效 益﹒ 事 實 上﹐ 包 括 華 遠､ 經 營 總､ 城 建､ 万 科､ 万 通 在 內 的 北 京 市 的 主 要 房 地 產 開 發 机 构﹐ 其 總 体 實 力 的 上 升﹐ 除 了 可 見 的 經 營 業 績 外﹐ 很 大 程 度 上 由 其 人 才 結 构 的 不 斷 改 善､ 管 理 机 制 的 良 性 調 整 帶 來 的﹒ 除 此 以 外﹐ 房 地 產 開 發 机 构 的 社 會 效 益 意 識 也 有 所 增 強﹒

5. 房 地 產 開 發 隊 伍 的 結 构 趨 于 穩 定﹐ 強 者 更 強﹐ 弱 者 更 弱 的"馬 太 效 應"和 优 化 組 合､ 优 胜 劣 汰 的"洗 牌"作 用 有 所 顯 現﹒擁 有 人 才､ 管 理 与 實 力 优 勢 的 企 業 的 市 場 地 位 相 對 平 穩﹐ 競 爭 力 度 有 所 增 強﹐ 但 競 爭 的 有 序 化 程 度 也 确 有 較 大 提 高﹐ 開 發 隊 伍 的 進 入 門 檻 升 高﹐"很 難 期 望 可 以 象 以 往 那 樣 在 這 個 行 當 里 白 手 起 家"﹐ 非 規 范 与 小 型 企 業 的 生 存 空 間 被 大 大 壓 縮﹒ 在 主 要 房 地 產 開 發 机 构 中﹐ 城 建 与 華 遠 的 优 勢 比 較 突 出﹐ 构 成 第 一 集 群﹔ 北 辰､ 經 營 總､ 万 通 与 住 總 之 間 的 差 距 很 小﹐ 构 成 第 二 集 群﹔ 另 有 將 近 20 家 開 發 商 間 的 遞 減 差 距 較 小﹐ 构 成 第 三 集 群﹐ 營 銷 風 頭 甚 健 但 受 規 模 所 限 的 万 科 是 該 集 群 的 龍 頭﹒ 第 一 二 集 群 間 的 差 距 小 于 第 二 三 集 群 間 的 差 异﹐ 北 京 市 大 的 房 地 產 企 業 与 小 企 業 之 間 的 差 距 整 体 有 所 拉 大﹒ 在 主 要 的 開 發 机 构 之 間﹐ 2 年 以 前 同 一 項 研 究 結 果 顯 示 的"國 有 制 龍 行﹐ 股 份 制 虎 步"的 兩 大 平 衡 板 塊 的 結 构 特 征 依 然 得 以 維 持﹒

6. 金 融 与 實 力 聯 姻 直 接 与 發 展 机 會 相 連﹒ 近 3 年 中﹐ 房 地 產 管 理 改 革﹐ 導 致 以 往 的 行 政 化 資 源 分 配 方 式 更 多 地 轉 型 為 政 策 環 境 因 素﹐ 利 用 幕 后 交 易 或 其 它 方 式 取 得 暴 發 性 開 發 机 會 的 可 能 性 被 大 大 降 低﹒ 而 開 發 机 构 与 金 融 机 构 的 合 作 關 系､ 融 資 能 力､ 自 有 資 金 水 平 則 變 成 在 新 一 輪 競 爭 中 進 退 消 長 的 一 個 重 要 的 考 驗 因 素﹒ 強 勢 開 發 机 构 机 构 之 強 很 大 程 度 上 正 与 其 資 金 調 動 能 力 有 關﹐ 金 融 体 制 改 革 條 件 下﹐ 強 勢 開 發 机 构 的 實 力 也 成 為 可 獲 金 融 机 构 信 賴 与 支 持 的 信 用 保 証 標 志﹒

1. 繼 續 發 展 成 熟 的 房 地 產 品 牌 管 理 体 系﹒ 尤 其 要 在 把 握 市 場 的 動 態﹐ 确 保 開 發 与 經 營 行 為 的 前 瞻 性 与 主 動 性﹐ 在 發 現 消 費 者 心 理 需 要 的 條 件 下 建 立 高 效 運 作 机 制﹒ 雖 然 在 目 前 條 件 下 來 看 來 資 金 動 員 能 力 与 發 展 机 會 的 聯 系 最 為 緊 密﹐ 但 房 地 產 開 發 實 際 上 是 高 品 質 的 物 流､ 人 流､ 信 息 流､ 資 金 流 的 綜 合 集 成﹐ 一 种 品 牌 的 統 合 集 成 水 平 將 會 轉 化 成 為 對 資 源 与 市 場 購 買 力 的 動 員 力﹒ 在 培 養 全 面 的 品 牌 价 值 的 同 時﹐ 形 成 嚴 謹 的 品 牌 价 值 維 護 体 系﹒

2. 實 現 管 理 高 效 科 學﹐ 擁 有 可 持 續 的 經 營 能 力﹒ 部 分 房 地 產 開 發 机 构 雖 然 度 過 了"創 業 期"的 江 湖 班 子 模 式﹐ 但 無 論 在 專 業 化 人 才 的 總 量 及 對 專 業 人 才 的 重 視 程 度､ 分 布 結 构､ 管 理 層 的 功 能 定 位､ 法 律 意 識､ 內 部 溝 通 方 式 等 方 面 都 還 遠 沒 有 達 到 保 証 規 范 運 作 的 水 平﹐ 同 時 象 借 重 獨 立 市 場 研 究､ 建 立 高 品 質 的 服 務 体 系 方 面 還 沒 有 形 成 穩 定 的 企 業 行 為 模 式﹒"老 板"的 發 言 權 過 大﹐ 使 得"明 君"体 制 潛 藏 著 威 及 長 期 經 營 的 風 險﹔ 時 而 想 對 消 費 者 嘗 試 一 把"操 縱 之 道"﹐ 使 得 經 營 原 則 具 有 很 大 的 不 穩 定 性﹒

3. 發 展 高 品 質 的 服 務 体 系﹒ 業 內 人 士 普 遍 認 為﹐ 建 設 規 模 化 社 區､ 超 前 性 物 業 設 計､ 形 成 有 競 爭 力 的 質 量 价 格 比､ 發 展 專 業 化 的 物 業 管 理 是 當 前 房 地 產 市 場 開 發 的 一 個 方 向﹒ 而 在 這 一 點 上﹐ 較 大 規 模 的 開 發 机 构 雖 然 有 很 好 的 條 件﹐ 但 在 專 業 服 務 人 才 及 特 色 化 的 專 業 服 務 模 式 上﹐ 依 然 有 很 大 的 差 距﹒ 零 點 調 查 的 研 究 人 員 結 合 今 年 3.15 消 費 者 權 益 調 查 中 所 顯 示 的﹐ 房 地 產 開 發 及 服 務 机 构 人 員﹐ 雖 然 在 主 觀 上 有 樂 于 滿 足 用 戶 需 要 的 心 愿﹐ 但 与 用 戶 需 要 与 滿 意 度 評 价 仍 有 較 大 差 距 的 實 際 情 況 指 出﹐ 北 京 的 房 地 產 開 發 机 构 雖 然 在 近 几 年 內 外 因 素 的 綜 合 作 用 下﹐ 有 了 若 干 良 性 的 變 化﹐ 但 是 距 离 形 成"站 在 消 費 立 場 上 考 慮 問 題"的 終 极 模 式 還 有 較 大 差 距﹒ 在 資 源 緊 缺 的 情 況 下﹐ 資 源 擁 有 本 身 就 是 一 种 權 威﹐ 但 在 進 入 物 業 消 費 時 代 以 后﹐ 貼 心 的 服 務 才 是 致 胜 之 道﹒

（擬 稿 ﹕ 凌 月）