1. 专 业 服 务 品 牌 意 识 开 始 形 成， 精 品 建 设 的 自 觉 性 明 显 增 强， 品 牌 宣 导 力 度 与 传 播 精 度 有 很 大 提 高。 尤 其 是 随 着 用 户 对 于 大 规 模、 高 质 量、 高 水 平 的 居 住 产 品 的 需 求 的 形 成， 有 统 合 性 的 品 牌 管 理 方 式 成 为 必 由 之 道。 万 科 是 房 地 产 开 发 领 域 较 早 具 有 品 牌 经 营 理 念 的 企 业， 在 近 几 年 中， 更 多 的 企 业 能 够 用 整 体 观 来 把 握 建 筑 设 计、 质 量 保 证、 物 业 配 套、 服 务 特 色、 企 业 形 象， 从 而 使 得 过 去 的 单 一、 零 散、 不 一 致 的 工 作 流 程， 开 始 向 着 具 有 一 致 性、 多 方 面、 系 统 化 的 整 体 品 牌 管 理 方 向 发 展。 象 万 泉 新 新 家 园、 罗 马 花 园 等 小 区 的 构 想、 设 计、 建 设 与 推 展， 一 定 程 度 上 很 能 体 现 出 开 发 商 自 觉 的 品 牌 管 理 意 识。

2. 用 户 本 位 意 识 启 动， 项 目 选 择 的 预 见 性 与 前 瞻 性 增 强。 随 着 房 地 产 市 场 的 购 买 者 越 来 越 由 以 往 的 集 团 购 买 转 移 至 居 民 个 人， 同 时 大 众 化 的 经 济 适 用 房 伴 随 政 策 鼓 励 与 金 融 支 持 而 获 得 更 大 的 发 展 空 间， 开 发 商 把 更 多 的 目 光 集 中 在 对 于 用 户 需 要 的 把 握 上， 对 于 市 场 需 要 变 化 的 敏 感 性 大 为 加 强， 在 市 场 细 分 基 础 上 的 物 业 开 发 类 型 与 目 标 用 户 选 择 也 开 始 受 到 重 视， 房 地 产 开 发 机 构 的 决 策 者 在 决 策 进 行 与 调 整 时 开 始 借 重 市 场 研 究 结 果， 甚 至 在 住 宅 售 出 后 还 展 开 用 户 满 意 度 研 究， 以 提 升 现 有 用 户 满 意 度 的 方 式 维 持 品 牌 的 可 传 播 美 誉 度。 华 远、 万 通、 万 科、 城 建、 北 辰、 经 营 总、 住 总 这 些 业 内 强 势 机 构 均 在 自 己 的 市 场 机 会 把 握 能 力 方 面 有 所 投 入， 也 颇 有 收 效。 在 开 发 商 中， 万 通 甚 至 发 展 出 了 面 向 社 会 服 务 的 房 地 产 信 息 咨 询 机 构。

3. 重 视 物 业 管 理， 重 视 环 境 建 设。"重 卖 轻 住"是 过 去 房 地 产 开 发 中 存 在 的 老 毛 病。 但 是 用 户 的 居 住 满 意 度 在 很 大 程 度 上 恰 恰 是 通 过 对 于 使 用 过 程 中 的 感 受 而 得 以 体 现。 轻 视 物 业 管 理， 正 是 房 地 产 开 发 短 期 行 为 的 重 要 体 现。 区 位 曾 被 认 为 是 房 地 产 价 值 的 核 心 要 素， 而"万 科 城 市 花 园"以 明 显 的 区 位 劣 势 而 拥 有 极 高 的 用 户 满 意 度， 正 是 其 抓 住 了 物 业 管 理 这 个 具 有 长 线 效 应 的 好 卖 点。 象 万 通 还 发 展 了 自 己 的 专 业 物 业 管 理 公 司。 随 着 入 市 房 地 产 的 增 多， 物 业 环 境 越 来 越 成 为 用 户 选 择 考 虑 的 重 要 附 加 值 及 物 业 服 务 的 重 要 构 成 部 分。 有 一 些 房 地 产 开 发 机 构 在 过 去 开 发 的 一 些 物 业 上 用 户 抱 怨 极 多， 正 是 物 业 管 理 的 软 硬 件 质 量 不 行， 而 在 吸 取 教 训 的 基 础 上 重 视 了 这 一 点， 从 而 在 新 开 发 的 物 业 中 收 到 良 好 成 效。 所 谓"败 亦 物 业 管 理， 成 亦 物 业 管 理"。

4. 投 资 回 报 预 期 有 较 大 调 整。 北 京 市 的 主 要 房 地 产 开 发 机 构 接 受 房 地 产 开 发 开 始 走 向"微 利 时 代"的 现 实， 对 于 投 资 回 报 的 期 望 值 明 显 下 降， 由 此 而 开 始 重 视 内 部 挖 潜、 控 制 成 本， 向 管 理 要 效 益。 事 实 上， 包 括 华 远、 经 营 总、 城 建、 万 科、 万 通 在 内 的 北 京 市 的 主 要 房 地 产 开 发 机 构， 其 总 体 实 力 的 上 升， 除 了 可 见 的 经 营 业 绩 外， 很 大 程 度 上 由 其 人 才 结 构 的 不 断 改 善、 管 理 机 制 的 良 性 调 整 带 来 的。 除 此 以 外， 房 地 产 开 发 机 构 的 社 会 效 益 意 识 也 有 所 增 强。

5. 房 地 产 开 发 队 伍 的 结 构 趋 于 稳 定， 强 者 更 强， 弱 者 更 弱 的"马 太 效 应"和 优 化 组 合、 优 胜 劣 汰 的"洗 牌"作 用 有 所 显 现。拥 有 人 才、 管 理 与 实 力 优 势 的 企 业 的 市 场 地 位 相 对 平 稳， 竞 争 力 度 有 所 增 强， 但 竞 争 的 有 序 化 程 度 也 确 有 较 大 提 高， 开 发 队 伍 的 进 入 门 槛 升 高，"很 难 期 望 可 以 象 以 往 那 样 在 这 个 行 当 里 白 手 起 家"， 非 规 范 与 小 型 企 业 的 生 存 空 间 被 大 大 压 缩。 在 主 要 房 地 产 开 发 机 构 中， 城 建 与 华 远 的 优 势 比 较 突 出， 构 成 第 一 集 群； 北 辰、 经 营 总、 万 通 与 住 总 之 间 的 差 距 很 小， 构 成 第 二 集 群； 另 有 将 近 20 家 开 发 商 间 的 递 减 差 距 较 小， 构 成 第 三 集 群， 营 销 风 头 甚 健 但 受 规 模 所 限 的 万 科 是 该 集 群 的 龙 头。 第 一 二 集 群 间 的 差 距 小 于 第 二 三 集 群 间 的 差 异， 北 京 市 大 的 房 地 产 企 业 与 小 企 业 之 间 的 差 距 整 体 有 所 拉 大。 在 主 要 的 开 发 机 构 之 间， 2 年 以 前 同 一 项 研 究 结 果 显 示 的"国 有 制 龙 行， 股 份 制 虎 步"的 两 大 平 衡 板 块 的 结 构 特 征 依 然 得 以 维 持。

6. 金 融 与 实 力 联 姻 直 接 与 发 展 机 会 相 连。 近 3 年 中， 房 地 产 管 理 改 革， 导 致 以 往 的 行 政 化 资 源 分 配 方 式 更 多 地 转 型 为 政 策 环 境 因 素， 利 用 幕 后 交 易 或 其 它 方 式 取 得 暴 发 性 开 发 机 会 的 可 能 性 被 大 大 降 低。 而 开 发 机 构 与 金 融 机 构 的 合 作 关 系、 融 资 能 力、 自 有 资 金 水 平 则 变 成 在 新 一 轮 竞 争 中 进 退 消 长 的 一 个 重 要 的 考 验 因 素。 强 势 开 发 机 构 机 构 之 强 很 大 程 度 上 正 与 其 资 金 调 动 能 力 有 关， 金 融 体 制 改 革 条 件 下， 强 势 开 发 机 构 的 实 力 也 成 为 可 获 金 融 机 构 信 赖 与 支 持 的 信 用 保 证 标 志。

1. 继 续 发 展 成 熟 的 房 地 产 品 牌 管 理 体 系。 尤 其 要 在 把 握 市 场 的 动 态， 确 保 开 发 与 经 营 行 为 的 前 瞻 性 与 主 动 性， 在 发 现 消 费 者 心 理 需 要 的 条 件 下 建 立 高 效 运 作 机 制。 虽 然 在 目 前 条 件 下 来 看 来 资 金 动 员 能 力 与 发 展 机 会 的 联 系 最 为 紧 密， 但 房 地 产 开 发 实 际 上 是 高 品 质 的 物 流、 人 流、 信 息 流、 资 金 流 的 综 合 集 成， 一 种 品 牌 的 统 合 集 成 水 平 将 会 转 化 成 为 对 资 源 与 市 场 购 买 力 的 动 员 力。 在 培 养 全 面 的 品 牌 价 值 的 同 时， 形 成 严 谨 的 品 牌 价 值 维 护 体 系。

2. 实 现 管 理 高 效 科 学， 拥 有 可 持 续 的 经 营 能 力。 部 分 房 地 产 开 发 机 构 虽 然 度 过 了"创 业 期"的 江 湖 班 子 模 式， 但 无 论 在 专 业 化 人 才 的 总 量 及 对 专 业 人 才 的 重 视 程 度、 分 布 结 构、 管 理 层 的 功 能 定 位、 法 律 意 识、 内 部 沟 通 方 式 等 方 面 都 还 远 没 有 达 到 保 证 规 范 运 作 的 水 平， 同 时 象 借 重 独 立 市 场 研 究、 建 立 高 品 质 的 服 务 体 系 方 面 还 没 有 形 成 稳 定 的 企 业 行 为 模 式。"老 板"的 发 言 权 过 大， 使 得"明 君"体 制 潜 藏 着 威 及 长 期 经 营 的 风 险； 时 而 想 对 消 费 者 尝 试 一 把"操 纵 之 道"， 使 得 经 营 原 则 具 有 很 大 的 不 稳 定 性。

3. 发 展 高 品 质 的 服 务 体 系。 业 内 人 士 普 遍 认 为， 建 设 规 模 化 社 区、 超 前 性 物 业 设 计、 形 成 有 竞 争 力 的 质 量 价 格 比、 发 展 专 业 化 的 物 业 管 理 是 当 前 房 地 产 市 场 开 发 的 一 个 方 向。 而 在 这 一 点 上， 较 大 规 模 的 开 发 机 构 虽 然 有 很 好 的 条 件， 但 在 专 业 服 务 人 才 及 特 色 化 的 专 业 服 务 模 式 上， 依 然 有 很 大 的 差 距。 零 点 调 查 的 研 究 人 员 结 合 今 年 3.15 消 费 者 权 益 调 查 中 所 显 示 的， 房 地 产 开 发 及 服 务 机 构 人 员， 虽 然 在 主 观 上 有 乐 于 满 足 用 户 需 要 的 心 愿， 但 与 用 户 需 要 与 满 意 度 评 价 仍 有 较 大 差 距 的 实 际 情 况 指 出， 北 京 的 房 地 产 开 发 机 构 虽 然 在 近 几 年 内 外 因 素 的 综 合 作 用 下， 有 了 若 干 良 性 的 变 化， 但 是 距 离 形 成"站 在 消 费 立 场 上 考 虑 问 题"的 终 极 模 式 还 有 较 大 差 距。 在 资 源 紧 缺 的 情 况 下， 资 源 拥 有 本 身 就 是 一 种 权 威， 但 在 进 入 物 业 消 费 时 代 以 后， 贴 心 的 服 务 才 是 致 胜 之 道。

（拟 稿 ： 凌 月）