1999年我国四大国有商业银行个人住房贷款余额约占其贷款
总额的1％左右，与发达国家25％—40％的比例相对，相距甚远。
随着国家扩大个人消费贷款政策的出台，要求商业银行加大个人
住房贷款支持力度的呼声频起，商业银行则面对四大难题。
难题之一：个人信用取证难
由于我国尚未建立个人信用等级制度，对个人资质评估缺
乏统一、客观的标准，影响了银行对贷款申请人信用的调查评
定。一般而言，银行对贷款申请人的普通资料，如性别、职业、
年龄、属地等较清楚，但对申请人的实际收入状况则难以做客
观的判断，如行政事业单位、国有企业人员的隐性收入、灰色
收入等如何统计进来；个体工商户、自由职业者等收入波动较
大的人员如何确定其月均衡收入。特别是对个人资质的核心内
容，如以往信用记录如何、目前是否有负债等等，就更无法考
察了。
个人信用取证的目的是考察申请人的持续还贷能力，它直
接影响到商业银行决定是否受理该宗业务。由于个人信用取证
中的种种不确定因素，迫使银行在放贷时不得不小心从事，无
形中放慢了个人按揭的发展步伐。据建行福州某支行统计，自
1997年办理个人按揭以来，已有几十户客户在贷款期间无力还
贷，近百万资金沉淀在按揭者手中。
难题之二：抵押物处置变现难
贷款抵押物的处置是商业银行贷款管理的突出问题，这一
问题在个人按揭贷款中也存在。贷款期间发生突然变故，贷款
人无法偿还银行贷款时，银行不得不面对抵押物的处置问题。
首先是抵押物的取得，即如何从贷款者手中取得抵押物的
控制权；其次是在抵押物取得后变现前如何管理；最后是以何
种价格何种途径将抵押物变现，用以补偿贷款的损失。
保险公司曾推出过购房贷款还款保证业务，银行把抵押权
让渡给保险公司，但保险公司也面临商业银行同样的难题。19
98年，太平洋保险公司终止了与建设银行的合作，停办住房还
款担保保险，在很大程度上就是因为收取的保费难以弥补风险
带来的担保赔偿。
难题之三：防范金融欺诈难
目前，我国经济金融生活中针对商业银行的金融欺诈行为
时有发生，这一势头也蔓延到个人按揭贷款领域，其中较新的
一种做法是按揭贷款投向以返租租金形式进行房地产交易，设
计“返租”陷阱，以获取非法融资。
返租租金，是指发展商以高出同等地段房地产成倍的价格
出售物业，而在随后的一定时期内偿还溢价部分的一种非法融
资行为。例如，一房产的实际价值为100万元，发展商以200万
元的价格出售，业主先付首期（名为五成，实为全部房款），
然后向银行贷款100万元（五成按揭），付给发展商。发展商将
高出房价部分的100万元连同高息在贷款期限内分期还给业主。
在这一按揭贷款中，业主实际上已经偿付了全部房款，发展商
以提高房价的方式，通过业主要银行获得贷款，取得非法融资，
然后分期返还给业主。业主归还银行贷款大多依赖返还租金，
同时获取高息。业主在发展商正常返还租金时尚能维持供款，
但一旦发展商资金周转出现问题，则可能引起业主无法供款，
加上抵押物价值高估，变现能力差，银行利益受到严重危害。
难题之四：规避利率风险难
根据我国利率政策的规定，在利率下调时，定期存款利率
按存入时的利率即原较高的利率执行，而贷款必须在执行期满
一年时改为降低后的利率，这样实际上由商业银行承担了绝大
部分的利率风险。1996年以来，国家七次下调利率，商业银行
的利率风险集中在今年显现出来，如某银行1996年4月吸收一笔
五年期的定期存款，支付的利率为12．24％，同时发放一笔等
额五年期的按揭贷款，几经利率下调，这一利率水平已降至5．
94％，仅此商业银行就要贴息6．30个百分点。付息率与收益率
的明显倒挂，使商业银行面临着极大的利率风险。也就是说，
如果商业银行发放新的个人按揭贷款用的是早期的存款来源，
那么银行的经营是要亏本的。
2000年2月29日摘自新华社
